PROFILE この記事の登場人物
宗 健 麗澤大学教授 博士（社会工学・筑波大学） ITストラテジスト／賃貸未来研究所 フェロー
1965年北九州市生まれ。1987年九州工業大学工学部卒業、株式会社リクルート入社。通信事業部、求人系インターネットサービス企画マネジャー、ForRent.jp編集長、ISIZE住宅情報編集長、R25式モバイル編集長などを経て、2006年株式会社リクルートフォレントインシュア代表取締役社長。2012年リクルート住まい研究所長、2018年7月大東建託株式会社賃貸未来研究所長、2020年4月AI-DXラボ所長（兼担）、2021年4月麗澤大学客員教授を経て、2023年4月より麗澤大学教授、大東建託株式会社賃貸未来研究所フェロー。
消費者物価指数は上昇を続け、賃貸・分譲住宅・マンションの価格も高騰し続けています。決して好景気なムードではないはずなのに、賃貸住宅は高価格物件のニーズが高まっているといいます。大東建託 賃貸未来研究所フェローの宗健さんに、最近の賃貸住宅事情を聞きました。
- 慢性的な賃貸住宅不足により家賃が上昇
- 住まいの快適さを求めて、賃貸・持ち家ともに支出を惜しまない傾向に
- 1人暮らし世帯の増加を踏まえ、高齢でも借りやすい賃貸住宅の整備が課題
『大東建託 賃貸未来研究所』では、不動産市場のさらなる発展と、そこに住まう人々の暮らし方や住まいへのさらなる想いに応えるため、「賃貸の未来」について研究を行っています。
賃貸未来研究所のWebサイト実は、ほんの一部なテレワークや地方移住。ここ数年の賃貸住宅事情
「コロナ禍（2019年12月〜2023年5月ごろまで）の前後でライフスタイルが変化した」という話をよく耳にしますが、実際のところ賃貸住宅市場に変化はありましたか？
宗「一部の人々にとっては大きな変化があったといえますが、全体的に見ると世間で言われているほど変わっていないのが実状です。確かにオンライン会議は普及しましたが、テレワークをしている人自体は全体の2割前後と少数派。このタイミングで地方移住・多拠点居住をした人にいたっては、ほんの一部です。そもそも新型コロナに関係なく、都会から地方に行く人、地方から都会に行く人は一定量いますので、ほとんど賃貸住宅市場には影響がなかった、といっていいでしょう」
麗澤大学教授 博士（社会工学・筑波大学） ITストラテジスト／賃貸未来研究所 フェロー 宗 健（そう・たけし）
ここ数年、賃貸住宅・分譲住宅・マンションのいずれも価格が上昇している印象がありますが、新型コロナの影響はないのでしょうか。
宗「地域差もありますが、コロナ禍の影響で新築の住宅着工数が減少したので、特に東京は価格が上がっています。しかも去年（2023年）からインフレなので、しばらくは全国的に上がり続けるでしょうね。ただコロナ禍以前から家賃は上がり続けているんです。なぜかというと、空き家が多くて物件が余っているという話は表面的なもので、実際には圧倒的に物件が足りていないんです」
ええ!? 全国的に空き家は社会問題になっているのでは？
宗「『こんなに空き家がたくさんあるんだから、リノベーションをすれば豊かに暮らせる。わざわざ新築住宅を建てるべきじゃない』という声がありますよね。でも空き家は着実に減っているんですよ」
家賃が上昇し続ける背景には、空き家の調査方法が関係していた
宗「なぜ間違った認識が流布されているかというと、昭和23年から始まった住宅・土地統計調査の調査方法が変わっていないからです。紙の調査票を六本木にある高級タワーマンションに送付したところで、回答が返ってくるとは思えませんよね？ 現在ではオンライン回答も受け付けていますが、そういった回答しない世帯が空き家としてカウントされているんです。
2023年10月時点で、日本全国の空き家は900万2千戸と過去最多、空き家率も13.8％と過去最高を記録したと発表されている（引用元：令和5年住宅・土地統計調査（総務省））
2017年に発表した私の論文で、『国勢調査世帯数を用いた空き家率』『自治体調査の空き家率』『賃貸住宅サイト・ゼンリンデータを用いた募集率』など複数の調査結果と、住宅・土地統計調査を比較してみました。すると、どの調査結果よりも住宅・土地統計調査の空き家率が大幅に上回っていることが分かったんです。特に差が大きかった豊島区の空き家率を比較してみると、住宅・土地統計調査では12.9％、自治体調査では1.6％でした。
住宅・土地統計調査の空き家率と、国勢調査の世帯数から算出した空き家率を照らし合わせた図。どの都道府県においても住宅・土地統計調査の空き家率のほうが高くなっていることから、過大に算出されている可能性が示唆されている（引用元：「住宅・土地統計調査空き家率の検証」宗健（2017年））
このように、実際に私たちが調査をした結果と、世間に公表されている数字に大きな開きがあって、実はそれほど空き家はないということが分かりました。住む場所がないから、家賃がどんどん上がって当たり前なんですよね。地方でも利便性の高い場所であれば高級物件でもすぐに埋まりますし。いくらリノベーションをしても、日本の高度経済成長期に建てられた旧耐震の物件には住みたくないですよね」
それは地方でも同じ状況なのでしょうか。
宗「確かに地方は空き家が多いですが、それは不便で需要のない場所に限っての話です。ちゃんと空き家を処分している人も多いですし、その証拠に地方では住宅総数が減り始めています。着実に空き家問題は解決に向かっているんです」
空き家が減っているということは、それだけ建て替えが増えているということでしょうか。
宗「分譲住宅や持ち家に関しては建て替えが多いですね。そもそも都内は更地がないですから。古い家を取り壊して、その土地を2つに分割して新築を2戸建てる、というタイプの建て替えがものすごく多いです。国の統計がないので正確な数は把握できていないのですが、あるハウスメーカーさんのお話では、新築工事のうち、全国で6割、都内だとほぼすべてが建て替え工事ではないかと。そもそも、新築した分が住宅総数の増加になるわけではないので、世帯数が増加している状況では簡単に供給過多になることはないんです」
賃貸住宅に建て替えるケースはないのでしょうか？
宗「事業用の賃貸住宅だと、かなり状況が違ってきます。建て替えないほうが金銭的に有利なケースも多いので、賃貸住宅の建て替えは数が少ないんです」
