家賃上昇、空き家問題、年収1,500万超のパワーカップル 〜賃貸住宅ニーズ最前線を賃貸未来の研究者が語る〜

物件探しで必ず言われる「今決めないと物件がなくなる」の真実とは……？

なぜ住宅不足に陥っているのでしょうか。

宗「人口は減っていますが、世帯数は増えている。だから住宅需要も増え続けているんです。不動産屋に部屋を借りに行ったとき、『今決めないとなくなりますよ』と言われたことがあるかと思いますが、大げさではなく本当になくなるんです」

人口と世帯数が反比例しているのは、1人世帯が増えているということですよね。

宗「そうです。人口も1世帯当たりの人数も減っているのに、多くの地域で世帯数が増えている理由はそこにあります。その結果、1人あたりの居住面積が増えて、求められる間取りも広くなって、世帯あたりの支払い家賃も上がっています。今は1人世帯でも最低25平米の広さがないと厳しいですね」

物価高でも、家賃は妥協しない方が多いんですね。

宗「この20年間で、日本人の平均年収が減少していると言われていますが、これも平均という数字のマジックに惑わされているからなんです。年金受給者が増えているから、全体の平均年収が下がるのは当たり前で、20代・30代と年代ごとに比較すると、むしろ上昇傾向です。若い世代の給料は上がっていますからね」

年齢階級別賃金（男女計）

宗「特に都市部では、若い世代の自動車の保有率も下がっていますから、家にお金をかけるようになって、家賃の絶対額もじりじりと上がる。それは統計にも表れています。不動産情報サービスの『アットホーム』の調査によれば、東京23区における賃貸マンションの家賃は、シングル向き（30㎡以下）・カップル向き（30〜50㎡）・ファミリー向き（50〜70㎡）がいずれも2015年1月以降で最高値を記録していることが分かっています（2024年8月時点）。また、今勢いのある福岡でいうと、古くて安い物件はガラガラで、新築はすぐに契約が決まります。今の若い人たちで、『快適性が低くても家賃が安ければいい』という人は少なくなっている印象がありますね」

不動産業界が注目するAI技術による家賃審査の新たなトレンド「審査AIシステム」

大東建託パートナーズでは、東京大学との共同開発により、社員の家賃審査業務の削減と、オーナー様の安心・安定した賃貸経営のサポートを目的として、独自の家賃査定モデルを構築し、2023年3月より『審査AIシステム』を本格導入しました。 家賃審査の対象となる賃貸建物の物件情報データとその他不動産のデータをAIにより活用し、誰でも、簡単・スピーディーに家賃審査業務を実施することができます。

「審査AIシステム」をチェックする

世帯年収1,500万円以上のパワーカップルは購入派が多い？ 経済力や価値観から見える住宅ニーズの違い

収入が増加したことによって、分譲住宅・マンションの購入も増えているのでしょうか。

宗「増えていますね。特に共働きで世帯年収が1,500万円以上のパワーカップルは、持ち家のほうが快適だからと購入している人が多いです。一方で未婚率も高まっていて、未婚者は賃貸住宅に住み続ける人が多いので、賃貸の需要も堅調に推移しています」

パワーカップルのニーズはどういう地域に多いのでしょうか。

なぜ分断化が進んでいるのでしょうか。

宗「ダイバーシティ化が声高に叫ばれているとはいえ、本音としては、自分と同じような人たちが住んでいる場所に住みたいんですよね。だから所得の高い人たちは、所得の高い人たちが住む所に住む。逆もしかりで、自分と同じような属性の人たちが住んでいる場所を自然と選ぶ。それは変えがたい現実です」

家賃が安くて住みやすい地域でも、高所得者がそこに流れるのは難しいんですね。

宗「都心で家賃や物価が安くても、治安の面で不安な地域もあります。例えば世田谷は金銭的な面でコスパが低いといわれていますが、別の見方をすると、教育のコスパはすばらしいんです。そういう場所で子どもを育てたいのが親心ですよね。もうすでにほぼ解消されていますが、世田谷は教育にいいから、子育て世帯が集まって、待機児童がどんどん増えていったという過去もあります」

子育て世帯のニーズに応える、特化型の賃貸住宅

大東建託は2024年4月、限定20棟で「DK SELECT」ブランドの子育て支援型新商品「こそだてNEWRiSE（ニューライズ）」の試行販売を開始しました。住宅内での事故防止や防犯対策のための設備と、子育て期の親同士の交流機会創出のための設備が標準設置されています（2024年11月現在）。

「こそだてNEWRiSE（ニューライズ）」をチェックする

加速する高齢化社会を見据えて、住宅メーカーにできることとは

賃貸の未来を研究されている立場として、今注目している問題があればお聞かせください。

宗「大きな社会問題になっているのが高齢者の住居です。例えば、1人暮らしの高齢者がアパートの立ち退きを迫られたとします。アパートが解体されて新築マンションが建っても、その高齢者は高い家賃を払えないから部屋を借りることができない。でも古いアパートはどんどんなくなっているので、次に借りる物件を探すのも一苦労です」

65歳以上の1人暮らしの者の動向

引用元：「令和4年版高齢社会白書（全体版）」（内閣府）

その問題を解決するのは難しいのでしょうか。

宗「難しいですね。高齢者が部屋を借りられない大きな理由が『借地借家法』です。一般的に知られていないのですが、賃貸借契約は相続されます。お年寄りが亡くなったとき、借りていた部屋も相続されるので、相続人全員を探し出して、全員から解約通知をもらう必要があります。厳密にいうと、相続手続きが終わらない限り、その部屋には大家さんでさえ指一本触れられない決まりがあるんです。保証人がいない高齢者の方に部屋をお貸ししない不動産会社もあります。そういう制度のひずみは、不動産屋が悪いわけではなく、法律に基づいた問題なので、借地借家法を改正しない限り是正されないんですよね。高齢者の賃貸住宅問題は今のところ解決の糸口はなかなかつかめていませんが、これからも業界全体で考えていくことが必要です」

日々変わるから、毎日見ておきたい賃貸不動産サイト「いい部屋ネット」

豊富な住宅情報が掲載されており、エリアや沿線、駅名や地名、通勤・通学時間、地図から、最適な賃貸物件を探せる、賃貸不動産サイト「いい部屋ネット」。いい物件ほどすぐに無くなってしまうので、こまめにチェックしておきましょう。

「いい部屋ネット」をチェックする