PROFILE この記事の登場人物
松岡 透 商品開発部 次長（大東建託）
設計部や商品開発部で鉄骨造の大東建託専用事務所の設計や「ユニメゾン24（木造2×4工法）」をはじめとする数々の商品開発に携わり、2014年に商品開発部の次長となる。商品開発歴32年。
須賀 七海 商品開発部 企画デザイン課（大東建託）
新卒として入社後に商品開発部へ配属となる。商品の販売促進や、賃貸住宅コンペ、防災と暮らし研究室「ぼ・く・ラボ」の活動、技術分野のプロモーション業務などに従事。商品開発歴4年。
2023年6月に創業50年目を迎え、約9万人のオーナーさまの賃貸経営と、約215万人の入居者さまの暮らしを支える企業へと成長した大東建託※1。
半世紀にわたる歴史のなかで、どのようにして入居者さまのニーズを捉え、オーナーさまから支持される事業性の高い商品を創り出してきたのか。その軌跡を辿れば、時代の変化とともに「賃貸住宅の在り方」に向き合い続けてきた、作り手たちの想いが見えてきます。そんな大東建託の商品開発の歴史を、賃貸住宅商品の開発者とともに振り返る連載シリーズ「温故知新 ～未来へのバトン〜」。
第1回となる今回は、大東建託にとってターニングポイントとなった3つの転換期ごとに、時代を超えた不変の価値観を探っていきます。登場するのは、商品開発歴32年、“商品開発の生き字引” 的存在の松岡さん。後輩社員の須賀さんが聞き手となり、市場や時代の変遷を振り返りながら、商品開発に対する想いを語ってもらいました。
※1 2023年3月末時点
（本メディアのリニューアルに伴い、2024年11月30日に編集しています）
バトン1 市場の転換 〜1974年から続く、挑戦と躍進の軌跡に迫る〜
1974年6月20日、大東建託の前身となる「大東産業」が創業。「土地の有効活用※2」を主な目的として、土地オーナーさまに貸倉庫・貸工場といった事業用賃貸建物のご提案を開始します。しかし1991年、バブル景気の崩壊により土地価格が急落したことを機に、国内の貸倉庫・貸工場市場は大きく減退。創業以来初めての大きな試練に直面しました。また、1992年の生産緑地法改正により、宅地化農地に対しては、固定資産税などで宅地並み課税に。さらに、相続税では納税猶予の特例が適用除外になったことなどを背景に、税金対策として賃貸住宅の需要が高まっていきます。大東建託はこうした状況を打開するため、主力商品を事業用賃貸建物から居住用賃貸建物へとシフトしていくこととなりました。
※2
松岡
「そもそも、土地の有効活用策として大東産業が最初に参入した市場が、 “貸倉庫・貸工場”といった建物賃貸事業でした。この当時、借主となる個人事業主の増加に伴い、事業用の賃貸建物需要は高まっていました。立地を選ばずに建設ができる貸倉庫・貸工場の利点と、建築から入居者探しまでを一貫して行える提案スキームは、土地相続や税金などの対策として遊休地を有効活用する手段に苦慮していた、郊外の土地オーナーさまのニーズと合致していたんです。
その後、創業当時 “事業用9：居住用1”だった建物賃貸事業の比率は、バブル崩壊を機に徐々にシフトし、現在の“居住用9：事業用1”へと事業構造が変化していきました。とはいえ、“オーナーさまへの建物賃貸事業のご提案が事業の主軸”という点は、今も昔も基本的には変わっていません」
松岡さんが入社した1991年当時は、毎年10支店ずつ増えるほどの急成長期だったという
須賀「時代のニーズに合わせて、事業形態を変えていったんですね」
松岡
「賃貸住宅市場への参入については、大東建託は競合他社と比べて後発です。だからこそ『他社に追い付け、追い越せ』の精神で、“他社にはないもの”を作ることで事業を拡大させてきました。この頃から、現在採用されている『35年一括借上システム（賃貸経営受託システム）』の前身となる『大東共済会※3』が導入され、空き家期間のオーナーさまの家賃収入を保証する仕組みによって安定した賃貸経営を実現し、オーナーさまからの信頼を獲得していきました」
大東建託に対しては、入社時から「常に成長している企業」というイメージが強かった、という須賀さん
須賀「賃倉庫・貸工場などの事業用賃貸建物から始まった大東建託が、新たに参入した賃貸住宅市場でも成長できたのはなぜでしょうか？」
松岡
「戸建住宅とは異なり、建物賃貸事業として高い事業性を維持できる建物を作ることが、賃貸住宅の商品開発には求められてきます。そのため、大東建託では設計図を何度も応用して使えるよう、賃貸経営に関わる設計～運営までの全てを規格化し、“基幹商品”として商品開発を行なっています。
また、事業用建築でこれまで築き上げてきた“敷地条件に合わせてサイズを選択できる仕組み”を賃貸住宅にも持ち込むことで、全国展開しやすく、現場効率もオーナーさまの賃貸経営効率も高い建物賃貸事業に育てることができました。この一気通貫で賃貸事業を支えられる商品力が、他社にはない大東建託の強みだったんです」
（左）賃貸倉庫は、建物の顔となるエントランスのデザイン性と機能性を追求した商品だったという／（右）創業当時のパンフレットには、さまざまなファサードデザインの倉庫・工場が並ぶ。この頃は鉄骨造の事業用建物が主体だった
須賀「なるほど、創業期の商品開発の現場の様子にも興味がでてきました。賃貸住宅市場にシフトして、変化したことはありましたか？<」
松岡
「バブル期は、地価の高騰によって到来した不動産ブームから事業用賃貸建物の需要が高く、倉庫・工場・事務所などの商品をどんどん開発しながら、並行して居住用の商品も開発する時代だった、と先輩社員から聞いています。私が入社した1991年はちょうどバブル崩壊後で、既に大東建託は居住系へシフトしていたことから、即戦力として住宅設計経験者の中途社員が多く入社してきましたね」
松岡
「この時期には、これまでの貸倉庫で培った鉄骨造の技術を活かし、耐震性を高め環境負荷を低減した新工法『鉄骨造システムブレース構造（以下、K型ブレース工法）※4』の開発が進められていました。入社当時の私も、K型ブレースによる『ニューエルディム（片廊下タイプ）』の商品開発と、全国に増える支店強化に向けて、新鉄骨造による大東建託専用事務所の設計を担当していたんです。また、この時代は、大東建託のブランドイメージを高めようと、デザイン面にも挑戦的な姿勢で向き合い始めており、全国にシンボリックなデザインの支店を次々と建てていましたね」
エントランスから続く、中と外をつなぐ曲線の壁が印象的な、大東建託金沢支店（大東建託専用事務所）
「創業当時の大東建託は、 “貸倉庫・貸工場” が主力商品だったんですね」